Zgodnie z prawem minimalna wielkość mieszkania to 25 metrów kwadratowych. Już od kwietnia nie będzie można oferować do zamieszkania mniejszych lokali. Według obowiązującego w Polsce prawa od 2018 roku wszystkie mieszkania powstałe w nowych budynkach (nie dotyczy to więc rynku wtórnego) muszą mieć powierzchnię wynoszącą 25 m2 Pojawiają się jednak pewne możliwości ominięcia tych przepisów.

Nieruchomości lokalowe zgodnie z ustawą o własności lokali dzielą się na mieszkalne i o innym przeznaczeniu. W tych drugich zawierają się m.in. lokale użytkowe, garaże, komórki lokatorskie, będące przedmiotem odrębnej własności. Obecnie na potrzeby sprzedaży na rynku nieruchomości stworzone zostały pojęcia marketingowe, takie jak np. apartament, gdzie apartament to mieszkanie o podwyższonym standardzie. Oczywiście deweloperzy często nadużywają tych pojęć w celu uzyskiwania wyższych cen sprzedaży, a do tego często apartamentem nazywany jest lokal niemieszkalny. Podobnie jest z mikrokawalerką. Kiedyś kawalerka tzw. M-1 jako najmniejszy rodzaj lokalu mieszkalnego przeznaczonego dla 1 osoby, kojarzyła się jednoznacznie – jeden pokój, przedpokój z aneksem kuchennym i łazienka, te sprzed transformacji budowlanej w latach 60-tych często miały nie więcej niż 20 m2, obecnie minimalna powierzchnia użytkowa to 25 m2. W przypadku lokali marketingowo nazywanych mikrokawalerkami, wyraźnie trzeba powiedzieć, że są to lokale niemieszkalne z prawem czasowego pobytu ludzi, często adaptowane z pomieszczeń gospodarczych – wyjaśnia Przemysław Wojnarowski – analityk rynku nieruchomości, Instytut Studiów Regionalnych.

Kilkanaście dni temu na jednym z portali internetowych dotyczących nieruchomości pojawiła się nietypowa oferta ze Szczecina. Chodzi o sprzedaż malutkiej kawalerki w centrum miasta – przy ulicy Władysława Łokietka (stara kamienica) o powierzchni 7,87 m2 za 169 tys. złotych (ponad 21 tys. PLN za 1 m2). jest jedynie szafka z lodówką, a brakuje zlewu. Na drzwi do łazienki również zabrakło miejsca, więc od reszty pomieszczenia oddziela ją parawan.

„Lokal jest niewielki, ale z własną łazienką oraz minianeksem kuchennym. Lokal jest po remoncie i zawiera pełne wyposażenie niezbędne do codziennego funkcjonowania. Lokal jest mały, ale komfortowy, przeznaczony dla jednej osoby. Z symbolicznym czynszem 40 zł. Kilka minut piechotą dzieli nas od pl. Kościuszki, gdzie mamy do dyspozycji linie tramwajowe. Dodatkowo kilka minut piechotą dzieli nas od ścisłego centrum miasta przy Bramie Portowej. W okolicy mamy C.H. Kupiec, fitness, bank, aptekę, punkty gastronomiczne i przychodnię”” – informuje portal.

Ale przed ofertą ze Szczecina była inna, „lepsza”. Za jej sporawą Polska przeżyła prawdziwy szok w listopadzie 2021 roku. I była to także propozycja z województwa zachodniopomorskiego. W Koszalinie pojawiła się oferta „mikrokawalerki” o powierzchni… 2,5 m2. Takie mieszkanie wyposażone byłoby w antresolę, na której znalazłoby się łóżko, okno, telewizor i kilka półek. Na dolnym poziomie byłby aneks kuchenny oraz kabina prysznicowa z toaletą.

Przy tej ofercie komfortową wydaje się więc propozycja z Warszawy z lutego tego roku – sprzedaży mikrokawalerki w Wilanowie o powierzchni 10 m2 za 210 tys. zł.

„Ustawny lokal mieści wszystko, co potrzebne: rozkładane łóżko, szafa, aneks kuchenny, miejsce do pracy. W łazience – kabina prysznicowa, toaleta i miejsce na pralkę. To w pełni wyposażony lokal na parterze gotowy do wprowadzenia, wejście bezpośrednio z zamkniętego dziedzińca” - opisywał zalety lokalu portal oferujący ten obiekt. Dodawał także, że tego rodzaju mieszkanie można po zakupie wynajmować za ok. 1800 zł miesięcznie.

Jest trochę takich pomieszczeń w starych zasobach mieszkaniowych, ale również można je znaleźć w nowym budownictwie. Liczba transakcji dotycząca mikrokawalerek jest marginalna, ale z punktu widzenia socjal mediów mikrokawalerka stała się popularna i nośna, żyje na zasadzie pewnego rodzaju sensacji. Podchwyciły je portale społecznościowe oraz influencerzy. Ludzie lubią takie tematy, śmieją się z opowieści np. że ktoś mieszka w obiekcie, w którym korzystając z ubikacji można jednocześnie zmywać naczynia. Influencer ma dzięki temu setki tysięcy tzw. kliknięć przekładających się na konkretne profity, a stamtąd temat trafia bardzo szybko do innych mediów jak tv, radio czy gazety – stwierdził Wojnarowski.

Pojawiła się także jeszcze jedna możliwość nabycia „niestandardowych” mieszkań.

Niczym nowym nie jest też kupowanie dużego mieszkania, dzielenie go i adaptowanie na kilka mikrokawalerek tj. pokoi z własną łazienką. To tylko bardziej zaawansowana oferta na rynku. Z punktu widzenia klienta (najemcy) daje to większą prywatność w porównaniu z pokojami ze wspólną używalnością z innymi lokatorami łazienki lub kuchni. Dla przykładu najem w Szczecinie pokoju w hotelu robotniczym to koszt ponad 1100 zł miesięcznie, a wszyscy wiemy, jakie są tam warunki bytowe. Podobne są koszty za najem pokoju w dużym mieszkaniu ze wspólnym używaniem łazienki i kuchni, a koszt mikrokawalerki o powierzchni np. 8 m2 jest porównywalny lub maksymalnie od 100 zł do 300 zł wyższy. Ale mimo wszystko dający poczucie własnej przestrzeni, „mieszkania” z minisanitariatem i z minimiejscem do ugotowania czegoś oraz miejscem do spania. Dopóki będzie na to popyt, a jest zauważalny na rynku, dopóki ceny mieszkań będą takie horrendalnie wysokie, to ludzie będą się decydować na takie rozwiązania – dodaje Wojnarowski.